Długo i na temat o zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa, czyli ile właściwie mamy pieniędzy?

Zdolność kredytowa decyduje o wysokości raty na jaką możemy sobie pozwolić. Szacując swoją zdolność kredytową unikniemy przykrych niespodzianek w banku i zdobędziemy pełną kontrolę nad swoimi finansami. 

Znając mechanizmy którymi posługuje się bank do oszacowania naszej zdolności kredytowej, będziemy mogli lepiej przygotować się do podjęcia kredytu i uzyskać tyle pieniędzy ile aktualnie poszukujemy.

Często wydaje się nam, że to my decydujemy ile możemy przeznaczyć na ratę. Jest jednak inaczej. Tu dowiesz się jak liczony jest Twój dochód i jakie dokumenty go potwierdzają.

Sprawdzanie zdolności kredytowej.

Jak sprawdzić zdolność kredytową?

Zdolność kredytową tworzą nasze regularne udokumentowane wpływy pomniejszone o nasze comiesięczne wydatki.

Wydatki :

• nasze obecne zobowiązania
• koszty utrzymania samochodów,
• koszty utrzymania dzieci (tu banki ustalają własne stawki)
• koszty mieszkania
• i oczywiście wszystkie koszty firmowe.

Dochód :

• praca na etacie
• dochody z najmu
• przychody z działalności
• każda inna formy dochodu mającej charakter ciągły.

Rekomendacja T.

Komisja Nadzoru Finansowego nakłada na banki obowiązek brania pod uwagę jedynie połowy kwoty jaka zostaje po odjęciu naszych bieżących zobowiązań i kosztów utrzymania.

Jest to kwota raty na jaką możemy sobie pozwolić.

Rata= 50% (Przychód.miesięcznie – Wydatki.miesięcznie)

Jak bank ocenia zdolność kredytową? Czy da się zwiększyć zdolność kredytową firmy?

Jak najbardziej. Jeśli prowadzimy działalność możemy poprosić o liczenie zdolności metodą przychodową.

Pod uwagę brany jest wtedy przychód z naszej firmy i mnożony przez wskaźnik procentowy zależny od branży w jakiej działamy.

Najlepsze wartości uzyskuje się w branżach usługowych, najgorsze w handlu, szczególnie hurtowym.

Dodatkowo możemy oprzeć naszą zdolność na prognozie naszego dochodu.

Skorzystanie z takich metod jest droższe i w zależności od sytuacji wymaga dodatkowych wyjaśnień lub dokumentów. Maksymalna kwota kredytu też będzie niższa niż przy skorzystaniu z tego samego produktu kredytowego metodą dochodową lub przychodową.

Przewiduję, że mój dochód wzrośnie w wyniku podjęcia finansowania, czy to pomoże?

Owszem.

Kredyt liczony metodą na prognozę jest dla banku jednak ryzykowny, więc drogi. Tej opcji powinniśmy używać jedynie w ostateczności. Zazwyczaj musimy się również wykazać dużo lepszą wiarygodnością kredytową.

Jeśli planujemy pozyskać finansowanie na realizację kontraktu powinniśmy przedstawić go do analizy finansowej. Mamy wtedy szansę, że kontrakt będzie uznany za wiarygodny i zapłata w nim zapisana będzie liczona do dochodu.

Oznacza to, że jeśli nasz kontrahent jest wiarygodnym podmiotem a kontrakt ma charakter ciągły na czas trwania kredytu, nasza zdolność kredytowa będzie liczona metoda dochodową, czyli najkorzystniejszą dla nas.

Warto więc zadbać o korzystne dla nas dokumenty.

Czym jest wkład własny?

Co to jest LTV?

Wskaźnik LTV (Loan to Value) informuje nas ile pieniędzy dostaniemy za przedstawione zabezpieczenie. Im wyższy tym większy kredyt otrzymamy pod zastaw.

Wskaźnik ten jest zależny od zbywalności przedmiotu kredytowania i jego zużycia wraz z upływem czasu. Jeśli bank przejmuje np. nieruchomość jest zainteresowany pozbyciem się jej w celu odzyskania pieniędzy. Nie będzie brał pod uwagę możliwości jakie widzi w niej przedsiębiorca, ponieważ nie będzie go wykorzystywał do własnych celów.

Banki nie otwierają kawiarni, nie prowadzą sklepów i restauracji. Jeśli jednak lokal jest w odpowiednim miejscu i ma duży potencjał jego rynkowa cena będzie wysoka. Nieruchomości są wyceniane na podstawie cen okolicznych lokali na sprzedaż a także historycznych wartości w danym rejonie.

Jak liczyć wkład własny kredytu? Czym jest wskaźnik LTV?

Biorąc kredyt hipoteczny na mieszkanie, lub kredyt inwestycyjny na lokal wskaźnik LTV to dla nas wkład własny. Zależy nam na tym, żeby wskaźnik był jak najwyższy, ponieważ dzięki temu pozyskamy więcej pieniędzy na nasze cele.

Przykład: Jeśli wskaźnik LTV dla nieruchomości wartej 1 000 000 PLN wynosi 80%, oznacza to że bank dan nam na nią kredyt w wysokości 800 000 PLN. Brakujące 200 000 PLN musimy sobie zorganizować sami.

Kluczowym dokumentem jest tu operat szacunkowy. Informacje w nim zawarte są dla banku ostatecznym wyznacznikiem wartości nieruchomości jako zabezpieczenia.

Operat szacunkowy jest przygotowywany przez specjalistę wysłanego z banku może kosztować dodatkowo ok. 100 PLN. Możemy również sami zlecić przygotowanie takiego dokumentu. Dzięki temu będziemy mogli zwiększyć wartość naszej nieruchomości korzystając ze wskazówek rzeczoznawcy.

Czasami wystarczy niewielki remont lub formalna drobnostka żeby znacznie zwiększyć wartość naszej nieruchomości. Szukając odpowiedniego specjalisty powinniśmy przede wszystkim sprawdzić, czy wybrany przez nas specjalista tworzy dokumenty respektowane przez bank.

Czy istnieje kredyt pozwalający na 100% pokrycie wartości zakupu nieruchomości?

Nie ma takiej możliwości, w zależności od naszej wiarygodności kredytowej wkład własny waha się między 10% a 30% wartości zabezpieczenia. Gdy będziemy mieli jednak dobry operat szacunkowy to przekonamy bank że nieruchomość jest warta więcej niż za nią płacimy.

Znalezienie takiej okazji to trudna sprawa, jednak nie jest niemożliwa. W takich wypadkach bank będzie chciał przysłać własnego rzeczoznawcę żeby to potwierdzić. Jeśli istnieją dodatkowe powody dla których właściciel pozbywa się nieruchomości poniżej ceny rynkowej, również powinniśmy je poznać. Na pewno analityk w banku chętnie pozna szczegóły transakcji. Z natury i z powodu swojego zawodu są to ludzie podejrzliwi, więc dodatkowe wyjaśnienia najlepiej złożyć już przy rozmowie z bankierem lub doradcą. To oni są naszą pierwszą linią kontaktu z analitykiem od którego zależy czy dostaniemy kredyt czy nie.

Co jeszcze może być zabezpieczeniem kredytu?

Jeśli nadal brakuje nam gotówki na wkład własny możemy dodać dodatkowe zabezpieczenie. Nie tylko nieruchomości takie jak mieszkania i lokale usługowe, ale również papiery wartościowe, udziały w spółkach, kontrakty z kontrahentami, stany magazynowe lub inny majątek. Warto pomyśleć co mogłoby posłużyć za zabezpieczenie a bankier lub doradca zweryfikują czy będzie możliwe podanie takiego zabezpieczenia.

Jeśli mamy inną nieruchomość trzeba pamiętać że musi być na niej wolna hipoteka. Zazwyczaj banki chcą mieć wolne 1 miejsce w dziale „hipoteka” w księdze wieczystej. Jeśli jednak nasza wiarygodność kredytowa jest na wysokim poziomie, banki mogą pójść na ustępstwo w tej kwestii.

Papiery wartościowe są dla banku dobrym zabezpieczeniem, ponieważ łatwo je sprzedać i upłynnić majątek na potrzeby odzyskania wierzytelności. Chodzi tu jednak o tzw blue chips , czyli największe spółki notowane na giełdzie. Oceniana jest ich stabilność, oraz atrakcyjność. Akcje dywidendowe, spółki z WIG30, lub udziały w stabilnych funduszach to ciekawa propozycja dla banku. Dodatkowo informuje analityka o naszej świadomości w dziedzinie finansów co czyni nas bardziej wiarygodnymi. Jeśli zatem nie planujemy nawet dodać ich do naszego zabezpieczenia, nadal warto pochwalić się nimi na etapie uzupełniania wniosku.

Udziały w spółkach uprawniają nas do majątku spółki. Jeśli mamy znaczące mienie wprowadzone do wartości spółki a jej kapitał zakładowy jest znaczny, mogą posłużyć za zabezpieczenie. Warto pamiętać, że nie dotyczy to spółek z o.o. Banki bardzo niechętnie finansują takie spółki, ponieważ w przeszłości była to forma prawna najczęściej używana do wyłudzeń i przekrętów. Oczywiście nikt nie będzie nas traktował jak przestępcą jeśli prowadzimy spółkę z o.o. Będziemy musieli jednak wykazać się wiarygodnością w postaci dużego kapitału zakładowego, oraz długoletnim stażem takiej spółki. Znaczenie ma również BIK prezesa i wszystkich udziałowców.

Kontrakty podpisane przez naszą firmę również mogą posłużyć za zabezpieczenie. Tym bardziej jeśli kredyt ma być związany z ich realizacją. Wiele zależy od naszego kontrahenta. Jeśli jest to duża i wiarygodna firma, rozpoznawalna w branży lub wręcz zajmująca pozycję dominującą to bardzo dobrze. Jeśli jednak ma opinię firmy nie regulującej swoich zobowiązań wobec firm takich jak nasza, analityk to dostrzeże. Kontrakt przedstawiony jako zabezpieczenie musi mieć charakter długofalowej współpracy, lub być w taki sposób skonstruowany, żeby bank mógł dość łatwo zrobić cesję takiej umowy. Zależy im przecież na naszej stabilności finansowej żebyśmy mogli spokojnie poradzić sobie z ratą, lub na szybkim odzyskaniu pieniędzy w razie wpadki.

Jeśli prowadzimy działalność handlową możemy skorzystać z naszych niewykorzystanych zapasów do zabezpieczenia pożyczki. Do tego tematu musimy jednak podejść z rozwagą, ponieważ po podpisaniu umowy będziemy zobowiązani do utrzymywaniu tych zapasów w niezmiennej postaci i to na nasz koszt. Z tego powodu zapasy muszą być łatwo zbywalne i nie psujące się, zatem towary sezonowe, oraz żywność nie są dla banku atrakcyjne.

Banki zabezpieczą się na wszystkim co łatwo zamienić na gotówkę. Jeśli więc posiadamy antyki, maszyny, działki, pojazdy, weksle lub inne mienie o znacznej wartości, możemy wykorzystać je na naszą korzyść.

Czy istnieją zabezpieczenia pozwalające na uzyskanie 100% LTV?

Oczywiście, banki biorą pod uwagę koszty upłynnienia zabezpieczenia w przypadku nie spłacanie kredytu. Wszystko co można wymienić na gotówkę w stosunku 1:1 jest świetnym zabezpieczeniem. Jeśli dodatkowo można upłynnić taki majątek bardzo szybko to jest to dodatkowy atut.

Banki mogą pokryć na przykład koszty związane z wykonaniem umowy dla naszego kontrahenta na podstawie cesji z kontraktu. Udzielą również kredytu na świetną nieruchomość a nawet na jej remont, jeśli jest po okazyjnej cenie. Można również spróbować zabezpieczyć się na wekslu, jeśli nasz nasz dłużnik jest wiarygodny . Wszystko zależy od naszej przedsiębiorczości i zaradności w szukaniu okazji inwestycyjnych i przygotowania przy staraniu się o kredyt.

Czy możemy sfinansować realizację kontraktu w 100% z środków kredytowych?

Naturalnie, pod warunkiem że podpisaliśmy długoterminowy kontrakt z dużą firmą. Niewielkie firmy nie są dla banku zbyt wiarygodne. Dużym atutem będzie dodatkowe ubezpieczenie kontraktu. Mówiąc krótko sprawa jest otwarta. Należy pamiętać że analityk w banku nie jest jasnowidzem a raczej „czarnowidzem” o ile nie wyjaśnimy sprawy ze szczegółami będzie zakładał najgorsze możliwe scenariusze. Bardzo ważne jest pokazać mu się od razu jako człowiek odpowiedzialny i wiarygodny, oraz wyjaśnić najbardziej kluczowe kwestie związane z naszą inwestycją. Jeśli uda się analitykowi przedstawić nasz punkt widzenia w sposób dokładny, będzie miał pewność że kredyt zostanie spłacony. Możemy wtedy liczyć nawet na rożne ustępstwa z jego strony, jeśli ramy oferty z której chcemy skorzystać na to pozwalają.

Kiedy skontaktować się z bankiem w sprawie pozyskania finansowania na realizację kontraktu?

Jak najwcześniej. Gdy będziemy już mieli konkretne ustalenia i pojawi się możliwość zwiększenia wartości kontraktu warto rozważyć opcję pozyskania dodatkowych środków. Warto wtedy skontaktować się z naszym doradcą w celu poznania warunków jakie będą wymagane. Lepiej wiedzieć na czym stoimy. Unikniemy tym samym wizerunkowego strzału w stopę przed kontrahentem i niepotrzebnych nerwów.

Jeśli jesteśmy na etapie wczesnych rozważań, dowiemy się co musi zawierać nasza umowa, jak uwzględnić rolę banku i na co zwrócić uwagę. Dzięki tym informacjom możemy przygotować dobrą umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna to dla banku dokument wiążący. Zawiera ustalenia w zakresie przedmiotu umowy, terminy i płatności, oraz wszystkie potrzebne załączniki. Przedstawiając taką umowę możemy już wnioskować o kredyt na jej realizację.